租房的金融创新,是天使还是魔鬼房产

2018-08-30

原标题:租房的金融创新,是天使还是魔鬼

  随着租房市场最近频频“上头条”,对长租公寓领域的金融创新(主要是ABS和租房贷),各界褒贬不一。有人认为这种金融创新会推动租金哄抬、房源垄断,也有人认为长远看利大于弊,目前发生的问题只是一种“阵痛”。

  五问:

  长租公寓ABS是天使还是魔鬼

  长租公寓ABS,即资产证券化。长租公寓经营方以公寓产权、预期租金或房租贷款作为底层资产在资本市场上公开募资的一种融资方式。通俗点说,就是租客还没交的未来数月或数年的房租款项,被当作长租公寓运营方的资产拿去融资了。

  2017年1月,“魔方公寓信托收益权资产支持专项计划”在上海证券交易所挂牌,募集资金3.5亿元,开国内长租公寓发行ABS之先河。在这一ABS产品中,底层资产为魔方公寓经营的30处物业、4014间公寓2016年6月至2019年6月的租金收入,作为入池资产。

  2017年8月,自如也发行了自如1号房租分期信托收益权ABS,首期募集资金5亿元。

  浙江厚道资产管理有限公司总裁丁浚哲说,长租公寓近年来的快速发展,得益于租客需求量的增长以及金融政策的支持和推动。但长租公寓有先天缺陷,那就是收益率不高。“位于城东的杭州首宗租赁地块,我们测算过,其建设成本大约8000元/m2,作为集中式长租公寓推向市场后,收益率不会超过6%。”而传统的分散式长租公寓,中介赚取的也只是居间服务费和差价,收益也有限。

  但是通过资产证券化,长租公寓市场的商业逻辑发生了根本变化。中介方手上并没有房屋所有权,却从信托公司、资管公司等处获得了本应属于房东的1年或数年的租金,而中介方是按月或按季将租金打给房东(并且中介往往一年只付房东11个月租金),这就产生了“资金池”。而目前,这样的资金池仍处于监管空白地带。

  在丁浚哲看来,资本涌入长租公寓领域,既可能带来良性推动,也可能带来恶性推动。专业规范的长租公寓ABS,其募资资金有专门的托管机构,并在证券交易所备案,因此基本可以专款专用,虽然也有扩大市场规模的压力,但对资金杠杆率会把关得比较严。而由于长租公寓的创业门槛比较低,一些中小型中介拿到融资后疯狂扩张抢占市场,放弃了“低价收房、加价出租”的原则,就像当初的共享单车一样放大金融杠杆,疯狂烧钱,最后不但扰乱市场正常的租金价格,自己也因为大量的坏账而爆仓。

  也有业内人士认为,公寓企业的杠杆不能超过30%,即将所经营的长租公寓总间数里的30%用来做租房贷,才能平衡收入和贷款及利息支出,企业才能良性发展。

  六问:

  挪用“资金池”,中介是否违法

  长租公寓金融创新,使原本房东、中介和租客之间的闭环,因为金融机构的介入,法律关系变得复杂起来。

  浙江东鹰律师事务所高级合伙人陈钟律师认为,从目前的法律环境来看,对租房金融创新形成的“资金池”去向的监管非常有限,一旦资金链断裂,就会留下一地鸡毛。

  当房东拿不到余下的租金,房东可以根据与中介签订的合同,追究其违约责任,要求其支付拖欠的租金,并赔偿相应损失,至于能否收回房屋,要根据与中介之间签订的合同约定以及违约情形来确定。

  对租客来说损失更大,一方面可能存在房屋不能继续租的问题,另一方面,每月贷款还要继续还。因为租客与网贷平台或银行之间形成的是单独的民间借贷关系或金融借款关系,在一般情况下,租客不得因中介违约行为拒绝归还借款本金及利息。如果停止还款影响的是租客本人的信用。

  并且,中介账户中形成的“资金池”,在没有监管的情况下出现挪用,是否涉及违法?

  律师表示,若中介收取承租人较长时间的租金后,并未及时支付给出租人,而是由其本身控制使用,该控制使用的过程可能涉嫌非法吸收公众存款罪。

  如果中介一开始就有非法占有的目的,将资金池中的租金挪作他用,还有可能涉嫌“集资诈骗”。

  同时,如果被确定是以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款,给对方造成重大损失或者有其他严重情节的,中介还有可能构成骗取贷款罪。

  而中介与每位出租人、承租人之间均形成相应的法律关系,若其本身没有履约的主观意图,在过程中又实施了其他以非法占有为目的的行为,还可能构成合同诈骗罪。

(责编:伍振国、孙红丽)

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